آبنما کار: در چهارمین نشست «پیوست عدالت» به تنظیم گری در اقتصاد مسکن استیجاری پرداخته شد و کارشناسان با تأکید بر رسمیت بخشی به بازار اجاره و پشتیبانی از گروههای کم درآمد، راهکارهایی برای کاهش فشار بر مستأجران و مدیریت چالش های این حوزه ارائه کردند.
به گزارش خبرنگار اقتصادی ایرنا، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی از زمان شروع دولت چهاردهم در سلسله نشست های «پیوست عدالت» به بررسی موضوعات مختلف رفاهی از منظر عدالت اجتماعی پرداخته است. یکی از این موضوعات مهم، تنظیم گری در اقتصاد مسکن استیجاری است. در این جلسه، نرگس رزبان مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و فردین یزدانی پژوهشگر اقتصادی، به بیان دیدگاه ها و راهکارهای مدنظر در این حوزه پرداختند.

وضعیت بازار مسکن: از روند نزولی تا تعادل نسبی

در ابتدای این نشست، نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، به توصیف وضعیت کلی بازار مسکن پرداخت و اظهار داشت: طی دهه گذشته وضعیت سرمایه گذاری و تولید در قسمت مسکن چندان مطلوب نبوده است و نسبت به دهه پیش از خودش نوساناتی داشت؛ یعنی در بعضی سال ها مثبت بودیم و برخی دیگر منفی، اما عمدتاً روند، روند نزولی بوده است.
وی اضافه کرد: از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ و سال ۱۴۰۳ سرمایه گذاری مقداری بهتر شده و رشد پروانه های ساختمانی کمی رشد داشت، هرچند با آن وضعیت مطلوبی که مد نظر است هنوز فاصله دارد و از نظر وضعیت قیمتی اگر بخواهیم امروز را ارزیابی و قیاس نماییم، در سال ۱۴۰۲ رشد قیمت بسیار قابل توجه بود.
رزبان در ادامه تشریح کرد: سال ۱۴۰۳ این رشد کمی متوقف شده و مسکن نسبت به سایر بازارهای دارایی خیلی کمتر رشد کرده و به اصطلاح کلی عقب مانده است.
وی افزود: از نظر چشم انداز کلی مسکن و خانوار، با عنایت به اطلاعات مرکز آمار ایران و بانک مرکزی میتوان اظهار داشت که در تعادل هستیم، برای اینکه تعداد موجودی مسکن اختلاف جدی با تعداد خانوارها ندارد؛ هر چند که از نظر تعداد مسکن، میزان موجودی در تصرف ما کمتر است.
این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی همین طور اظهار داشت: مسکن در تصرف حدود ۲۷ میلیون خانوار است، و حدودا به همین میزان تعداد واحدهای مسکونی در تصرف است بدون احتساب خانه های خالی و اقامتگاه دوم. اما این به این معنا نیست که ما در حوزه مسکن مساله نداریم.

مساله وضعیت گروههای کم درآمد است

رزبان در ادامه مساله اصلی وزارت مسکن و شهرسازی در حوزه مسکن را مساله گروههای کم درآمد دانست و افزود: مساله ما اشخاصی هستند که با وضعیت فعلی اقساط امکان خانه دار شدن را گاهی حتی به شکل استیجاری ندارند و مساله جدی دیگر در حوزه مسکن، بحث فرسودگی واحدها و بافت های فرسوده و جایگزینی و مرغوب سازی واحدهای مسکونی است؛ این دو مساله، مسایل جدی پیش روی بازار مسکن می باشد و باید به آنها پرداخته شود.
وی افزود: در بحث اقتصادی، جدی ترین موضوع اختلاف بین قیمت مسکن و درآمد خانوار است. مساله قیمت به صورت عمده نشات گرفته از شاخصهای اقتصاد کلان است و درآمد خانوار به شکلی به اقتصاد خرد مربوط می شود. این دو هیچ وقت پیوستگی، تعادل و همراستایی نداشته اند و همین سبب شده تا پرداختن به مسایل مسکن دشوار شود.

۶۹ درصد خانوارهای شهری مالک هستند

این مسئول همین طور در مورد وضعیت مستأجران در کشور اظهار داشت: بر اساس آخرین اطلاعاتی که مرکز آمار در سال ۱۴۰۲ منتشر نموده، ۶۹ درصد خانوارهای شهری مالک هستند، ۲۳ درصد مستاجرند و هشت درصد در دیگر انواع مسکن سکونت دارند. در قسمت روستایی وضعیت بهتر است به صورتی که حدود ۴.۵ درصد مستاجرند، ۶.۶ درصد در دیگر انواع مسکن سکونت دارند و حدود ۸۹ درصد مالکند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی همین طور توضیح داد: حدود ۲۷ میلیون خانوار در کشور وجود دارد و در مقابل نزدیک به ۲۶ میلیون واحد مسکونی در تصرف است. موجودی مسکن ما بیشتر است برای اینکه خانه های خالی هم هست.
وی اضافه کرد: درباره ی تعداد این خانه های خالی، الان نمی توان عدد دقیقی گفت، برای اینکه از سال ۹۵ تابحال سرشماری انجام نشده که بدانیم خانه های خالی چقدر است، هرچند برآوردهای کارشناسی در این عرصه وجود دارد، اما عددی نیست که بتوان به صورت رسمی اعلام نمود.
رزبان عنوان کرد: برآوردهایی هم از اقامتگاه دوم وجود دارد؛ یعنی افراد علاوه بر خانه ای که محل دائمی سکونتشان است، مسکن دیگری در شهری دیگر یا در مناطق خوش آب و هوا دارند و گاهی اوقات از آن مسکن استفاده می کنند؛ این را در اقتصاد مسکن بعنوان اقامتگاه دوم می شناسیم. هم از واحدهای مسکونی که غیررسمی ساخته می شوند به صورت عمده به شکل ویلایی استفاده می شود و هم از خانه های خالی، اما باید صبر نماییم و ببینیم این اعداد در سرشماری چقدر تطبیق می کند.

عمده متضررین از رشد اقتصادی کند، گروههای کم درآمد و متوسط هستند
در ادامه، فردین یزدانی عنوان کرد: سهم مسکن در سبد هزینه خانوار در شروع دهه ۸۰ حدود ۲۷ درصد بود و الان طبق گزارشات مرکز آمار به حدود ۴۲.۵ درصد رسیده که این عدد در شهرهای بزرگ بیشتر هم هست و در شهری همچون تهران حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد سبد هزینه خانوارها را تشکیل می دهد.
سهم مسکن از سبد هزینه خانوار از ۲۷ درصد به حدود ۴۲.۵ درصد رسیده است
وی اظهار داشت: نکته اول اینست که مشکل بخش مسکن، عدم رشد در بلند مدت نیست، بلکه اگر اندازه اقتصاد ملی را با قد و قامت بخش مسکن و سرمایه گذاری هایی که در آن صورت می گیرد مقایسه نماییم، حتی سرمایه گذاری بیش از اندازه هم انجام شده است.
یزدانی بیان داشت: از لحاظ فیزیکی حدودا کمبود محسوسی به چشم نمی خورد، اما مشکل جایی خودش را نشان داده است که بهره مندی گروههای مختلف درآمدی از مواهب رشد بخش مسکن متفاوت می شود.
وی افزود: از سال ۹۰ به این سو حدودا رشد اقتصادی نداشته ایم، بلکه در بعضی سال ها رشد اقتصادی منفی بوده و وضعیت بسیار بد شده است. در شرایط رشد اقتصادی کند، عمده متضرران گروههای کم درآمد و متوسط هستند. علاوه بر آن با تحریم ها و تلاطمات سیاست خارجی مواجه بودیم که اینها سبب شد میزان تورم به حد بسیار بالایی برسد.
این پژوهشگر اقتصادی همین طور افزود: در کنار کژکارکردی هایی که نظام حکمرانی اقتصادی در سالهای قبل داشته، سفره خانوار و بخصوص خانوارهای گروههای متوسط و پایین چندان گسترش پیدا نکرد، اما مجموعه ای از اتفاقات سبب شده که قیمت املاک و مستغلات رشد بسیار بالایی را تجربه کند، بخصوص از سال ۹۷ تابحال.
وی توضیح داد: وقتی تلاطم صورت می گیرد، نقدینگی بسمت دارایی ها معطوف شده و تقاضای دارایی مسکن جایگزین تقاضای مصرفی می شود.
یزدانی همین طور تصریح کرد: البته این حرف من بدان مدلول نیست که ما بیاییم با سیاست تهدید و اقداماتی مثل مالیات، این شرایط را از بین ببریم. اما به صورت کلی، این تقاضا که گسترش پیدا می کند و عمدتا از جانب گروههای پردرآمد و حتی ذینفعانی که سرمایه داران کلانی دارند نیز می توانند باشند، سبب افزایش قیمت مسکن می شود و این افزایش قیمت مسکن خویش را در هزینه اجاره نشان داده است و عدم تعادل به وجود می آید.
وی افزود: در کنار آن، سیاستهای مدیریت شهری مثل فروش تراکم که موجب افزایش قیمت زمین می شود یا کژکارکردی هایی که در سیاست توسعه شهری داریم نیز موثر هستند.
این پژوهشگر اقتصادی عنوان کرد: ما برنامه ریزی کاربری در داخل محدوده قانونی شهرها داریم، اما در محدوده کلانشهری نداریم. ازاین رو نظام شهرسازی کشور معطوف به این نشده که تقاضای زمین را در جاهای مناسبی تامین کند و همین طور نظام اطلاعاتی شفاف بازار زمین و نه مستغلات ایجاد نماید.
ورود بازیگران بزرگ و انحصاری به بازار ساخت و ساز، تلاطمات قیمتی را تشدید کرد
یزدانی سپس نتیجه گرفت: این مجموعه عوامل در کنار ورود بازیگران بزرگ و انحصاری به بازار ساخت و ساز، سبب شده که تلاطمات قیمتی تشدید شود.
وی اظهار داشت: انحصار یعنی زمانیکه بازیگری وارد می شود که می تواند به جای قیمت گیری از بازار، قیمت گذاری کرده و موقعیت کسب رانت و منافع ایجاد نماید. با مجوزهای شهرداری، مجوز تغییر کاربری و با مقیاس وسیع ساخت که صورت می گیرد و سوار بر تلاطمات اقتصاد کلان و بهره مندی از کژکارکردی های مدیریت شهری، می تواند رانت ایجاد نماید و ورود این بازیگران خود تلاطمات قیمتی را تشدید کرده است.
سهم مسکن در بودجه خانوار به عدد غیرقابل تحمل رسیده است
این پژوهشگر اقتصادی اضافه کرد: توزیع رشد اندک اقتصادی و توزیع نابرابر مواهب رشد اقتصادی، در کنار کژکارکردی های بازار مسکن سبب شده که سهم مسکن در بودجه خانوار به عدد غیرقابل تحمل برسد.

تاثیرات اقتصاد کلان بسیار بالاتر از عوامل درونی بخش مسکن است
در ادامه رزبان ضمن اشاره به عوامل مؤثر بر بازار مسکن، اظهار داشت: هم عوامل درون بخشی و هم عوامل برون بخشی بر اتفاقاتی که در حوزه مسکن می افتد موثرند و در دوره های مختلف وزن این ها تغییر می کند.
وی افزود: همیشه در تمام مقاطع، تأثیرات اقتصاد کلان بسیار بالاتر از آن عوامل درونی بخش مسکن می باشد و آنرا تحت تأثیر قرار می دهد، اما این موضوع هم دارای نوسان است.
رزبان افزود: بخش مسکن یک مجموعه ای از اجزای اقتصاد کشور است، شما نمی توانید وقتی همه اقتصاد کشور درحال حرکت است، یک بخش را محکم بگیرید و نگه دارید و بگویید این بخش نباید حرکت نماید.
این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی بیان داشت: بازار و رفتار فعالان اقتصادی مجموعه ای از اتفاقات را شکل می دهد که الزاما در حیطه اختیارات و کنترل سیاست گذار آن حوزه به صورت مشخص نمی باشد، اما این مساله نافی مسئولیت های سیاست گذار در این عرصه و کنترل بازار نیست.
وی ضمن اشاره به بازه زمانی سالهای ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲، اظهار داشت: به صورت کلی الگوی تحولات در حوزه مسکن به هم ریخته است. بررسی دوره های قبلی نشان داده است پروانه ساختمانی در زمانی رشد می کنند که سرمایه گذاری اتفاق بیفتد. سرمایه گذاری وقتی اتفاق می افتد که قبلاً یک سیگنال افزایش قیمتی در بازار آمده باشد و سرمایه گذار ببیند که بازدهی خوب شده و یک اتفاقات خوش بینانه ای در اقتصاد کلان افتاده است و بعد این رونق تولید اتفاق بیفتد.
رزبان خاطرنشان کرد: در دهه ۹۰ بخصوص اوایل آن، رشد بسیار درحال افزایشی در پروانه های ساختمانی و سرمایه گذاری در حوزه مسکن داشتیم، با این وجود از سالهای ۹۶ و ۹۷ به این طرف، با وجود این که تحولات قیمتی صورت گرفت و رشد زیادی در حوزه مسکن داشتیم، اما پروانه های ساختمانی و سرمایه گذاری حقیقی رشد نکرده است.
وی با اعلان اینکه این مساله ناشی از همان شرایط اقتصاد کلان است، تصریح کرد: حس امنیت و ثبات اقتصادی و کنترل انتظارات تورمی، تا یک حدی در قدرت سیاست گذار است که با سیاستهای تنبیهی و تشویقی، سرمایه گذار را هل بدهد و تحولات را در حوزه شکل دهد، اما مساله ثبات اقتصادی و سیاسی و امنیتی که در فضای اقتصادی برای فعالان سیاستگذاری اقتصادی حاصل می شود، انتظارات تورمی را شکل می دهد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اشاره کرد: این مساله رفتار و پورتفوی سرمایه گذاری مردم را تغییر می دهد؛ فرقی نمی کند که در حوزه سفته بازی و سرمایه گذاری باشد یا در حوزه سرمایه گذاری در تولید و ساخت یا تقاضای مصرفی. حال، تقاضای مصرفی به سبب این که یک نیاز اساسی برای خانوار است، تاثیرپذیری اش کمتر است، ولی آن دو شق دیگر موضوع بیشتر هستند.
وی مجدد تصریح کرد: به هر حال نمی توانیم در خارج از فضای اقتصاد کلان و بعنوان یک جزیره مجزا، بخش مسکن را جدا نماییم و چشم مان را بر روی آن اتفاقات ببندیم و بگوییم که تصمیم گیری می نماییم. اما این بدان مدلول نیست که در عوامل درون بخشی نمی توانید بی اثر باشید. قطعا در حوزه پروانه ها، مجوزهای ساخت و ساز، بهبود فضای کسب و کار و مسایل در ارتباط با زمین میتوان سیاستگذاری کرد و اثرگذار بود، اما در حالی که تورم فزاینده دو رقمی داریم و بعضی از شاخصهای اقتصاد کلان همراهی لازم را با سرمایه گذاری در این عرصه نمی کنند، نمی توانیم انتظار اتفاقات خارق العاده داشته باشیم.

دولت هیچ کاری نمی تواند بکند
سپس یزدانی به این پرسش پاسخ داد که آیا نظر شما هم اینست که با فرض آمدن یک موج تورمی، دست دولت در بازار مسکن خالی از ابزار است تا بتواند با تنظیم گری یا مداخله گری یا به اصطلاح «سرکوب قیمتی» و یا اقداماتی که تحریک کننده و انگیزه بخش برای فعالان و گروههای مختلف فعال در حوزه ساخت باشد، عرضه در بازار مسکن اضافه شود و قیمتها آنقدر که نوسانات و امواج تورمی اجازه می دهد، بالا نرود؟
وی اظهار داشت: این مورد در وهله نخست بستگی به موج و شدت آن دارد. اگر موج چهار یا پنج سال گذشته را بگیرید، خیر، دولت هیچ کاری نمی تواند بکند.
یزدانی اضافه کرد: سرمایه گذاری اگر رشدی هم کرده به واسطه طرح های ساخت و ساز همچون نهضت ملی مسکن بوده است که سبب شد منابعی در سالهای ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ اختصاص یافته و یک رشد ملایمی را به وجود بیاورد، اما سال قبل رشد حدودا صفر بوده است.
این پژوهشگر اقتصادی افزود: مساله بعدی اینست که الزاماً رشد ساخت و ساز منجر به بهبود رفاه مردم نخواهد شد، چون که همین بازیگران و همان ساز و کاری که می تواند درون بخشی عمل کند (از مدیریت شهری گرفته تا سایر موارد)، می تواند قیمتها را بالاتر ببرد و بنابراین می گویم دولت نباید توجهش معطوف به سرکوب قیمت باشد. دولت در یک نظام سیاستگذاری معقول باید طبقات درآمدی و اجتماعی را تقسیم بندی کند.
وی همین طور افزود: در یک جا دخالت و حمایت ۱۰۰ درصد از افراد استفاده کننده لازم است، در یک جا حمایت کمتر و در مورد گروه هایی اصولا هیچ گونه حمایت و مداخله ای سفارش نمی شود و فقط قاعده گذاری و تنظیم می تواند سبب شود تا بازار کار خودش را انجام بدهد.
رشد قیمت زمین بالاتر از رشد قیمت مسکن بوده است
یزدانی عنوان کرد: اما باز هم بازار برای گروههای کم درآمد، کاری نخواهد کرد، حتی اگر تولید هم افزایش یابد. یک زمان استدلال می کردند و متاسفانه در برنامه هفتم هم آمد که عرضه زمین را زیاد نماییم تا قیمت زمین کنترل شود. آیا این کنترل انجام شد؟ خیر، نشده است. برآوردهای ما نشان داده است رشد قیمت زمین بالاتر از رشد قیمت مسکن بوده است. این نشان داده است که بازیگرانی در بازار زمین وجود دارند و الزاماً توسعه تولید یا افزایش عرضه منجر به کاهش قیمت نمی شود.

مدت انتظار خانه دار شدن در سال ۸۵، ۵ سال بود و در سال ۱۴۰۱، ۶۰ سال
وی در ادامه اظهار داشت: شاید اگر در دهه ۸۰ می نشستیم و با هم حرف می زدیم، می گفتم که مسایل اقتصادی الان خیلی اساسی نیست، مسایل درون بخشی اساسی است و نوع مداخله دولت برای گروههای کم درآمد و متوسط، اما الان وضعیت طوری شده که بطورکامل در یک حالت به اصطلاح آمپاس به سر می بریم که کلاً بازار مسکن به فروپاشی می رسد. به عبارتی سرمایه گذاری که حتی برای گروههای متوسط تولید مسکن می کرده، الان سودآوری و جذابی در سرمایه گذاری نمی بیند.
این پژوهشگر اقتصادی همین طور افزود: رشد قیمت نهاده های تولید مسکن شامل زمین، مصالح و خدمات ساختمانی، بیشتر از رشد قیمت بوده است. ازاین رو بدیهی است که جذابیت کم می شود. از سوی دیگر، از آنجاییکه تقاضایی وجود ندارد و توانمندی خانوار به حداقل خود رسیده است، بر این اساس رشد قیمت نمی تواند همراه با رشد هزینه پیش برود و این موجب افزایش قیمت در قسمت اجاره می شود.
وی همین طور ضمن اشاره به نتایج یک مطالعه در سال ۸۵، اظهار داشت: در آن زمان، حدود ۶۰ درصد خانوارهایی که تازه تشکیل شده و ازدواج می کردند وارد بازار ملک می شدند؛ یعنی محاسبات آماری ما نشان می داد که پس از پنج سال، ۶۰ درصد این ها می توانند صاحب خانه شوند.
یزدانی خاطرنشان کرد: این محاسبات را در سال ۱۴۰۱ تکرار کردیم و دیدیم این رقم به ۱۰ درصد کاسته شده است و به عبارتی توسعه بازار استیجاری همراه با آن جریان رخ داده است.

بازار استیجاری را به رسمیت بشناسیم
در ادامه، رزبان در پاسخ به این سؤال خبرنگار ایرنا که آیا با این وصف بازار اجاره غیر قابل مهار است؟ یعنی با ابزارهایی که ما در حوزه کنترل قیمت اجاره داریم، آیا اصلاً قابل کنترل است؟ اظهار داشت: سیاست گذار حوزه مسکن به هر حال باید تنوع عرضه و تقاضا را در بازار مسکن بعنوان یک واقعیت قبول کند. یعنی این که شما در همین شهر تهران یا در همه شهرها در طیف وسیعی از قیمت می توانید واحد مسکونی پیدا کنید.
وی اضافه کرد: شاید شما در تهران از متری ۲۰ میلیون تومان تا متری ۴۰۰ یا ۵۰۰ میلیون تومان واحد مسکونی پیدا کنید. این به چه معناست؟ معنایش اینست که این بازار یک بازار بطورکامل ناهمگن و مجموعه ای از زیر بازارهاست و وقتی با بازاری مواجه هستید، این هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا، سیاستگذاری خاص خویش را می طلبد. سیاست گذار باید این بازار را هم در ملکی، هم در استیجاری و هم حتی در واحدهای سازمانی به رسمیت بشناسد و به نوع سیاستگذاری تنوع بدهد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اضافه کرد: ما سال هاست که در حوزه مسکن یارانه های نقدی و غیرنقدی می پردازیم. شاید مقدار آن از آن چه نیاز بود کمتر بوده، اما عددی قابل توجه بوده است. حجم زیادی زمین در چارچوب برنامه های گوناگون طی ۴۰ تا ۵۰ سال قبل اختصاص داده شده است. همچنین، حجم زیادی منابع مالی بابت یارانه، نرخ سود، کمک هایی که دولت کرده برای خدمات آماده سازی و این ها صرف شده است و عنوان این برنامه ها با عنوان گروههای کم درآمد بوده است.
وی افزود: حال شما مطالعه کنید و ببینید که چند درصد از دهک های یک تا چهار که در واقع حال بحران تامین مسکن در آن دهک ها تجمیع شده، توانسته اند بهره مناسبی از این برنامه ببرند؟ و این منابعی که برای کل جامعه بوده و باید صرف رشد و افزایش بهینه اجتماعی می شد، چقدر به هدف به هدف خوردن کرد؟
نمی توان دهک یک را به هر طریقی با مسکن ملکی خانه دار کرد
رزبان اظهار داشت: یکی از دلایلش این بوده که نپذیرفتیم در همه جای کشور برای همه گروه ها نباید یک برنامه را داشته باشیم. من اساساً نمی توانم دهک یک را به هر طریقی با مسکن ملکی خانه دار کنم مگر این که یک نهادی، یک ارگان دولتی ۱۰۰ درصد هزینه تامین مسکن را قبول کند.
وی افزود: یکی از اقداماتی که در این دولت صورت می گیرد و در بسته اجاره در شورایعالی مسکن مصوب شد، اینست که بازار استیجاری را به رسمیت بشناسیم، تنوع بدهیم و به نظام برنامه ریزی بر اساس تفکر کارشناسی و علمی جلو برویم. هرچند این کار منابع بسیار زیادی می طلبد و کار دشواری است، اما به هر حال باید در قالب ظرفیتهای موجود اقداماتی را شروع نماییم.
این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی اضافه کرد: در مورد کنترل بازار اجاره، بحث این که سقف گذاری قیمت می تواند موثر باشد یا نباشد، موضوعی است که نه تنها در ایران بلکه در تمام دنیا محل مناقشه و چالش بوده است.
وی عنوان کرد: کشورهایی هم هستند که این هدف را در این اقدام دنبال کرده اند، اما آنها قواعد متناسب با تورم داشته اند. در برخی از شهرهایی که مشکل خاصی داشتند، بطورمثال یک دفعه مهاجرت به آن شهر خیلی زیاد شده بود و بازار را تحت تأثیر قرار داده، یا برای قسمتهایی که تحت عنوان مسکن عمومی و اجتماعی یاد می شود، این کار را کرده اند.
رزبان اشاره کرد: در ایران نیز ما این را تجربه داشته ایم. از سال ۱۴۰۰ که کرونا در کشور شروع شد، سقف گذاری هایی انجام شد و در این سال ها اثرات بهتری داشت. حالا شاید در سالهای قبل چنین نبوده، اما نمی توانیم دقیقاً بگوییم که سقف گذاری مؤثر بوده است یا نه، چون امکان دارد عده ای از آن بهره مند شده باشند و عده ای دیگر نه و همان عده ای هم که بهره مند شده اند امکان دارد در بین مدت و بلند مدت آثار سوئی برایشان داشته باشد. حال نمی توانیم قضاوت نماییم.
این که ما باید همه گروههای درآمدی را خانه دار نماییم، خلاف واقعیت بازار است
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در ادامه اظهار داشت: در بازار اجاره که ما رد پایش را هم در بسته استیجار گذاشتیم، باید نهادسازی انجام بشود. یعنی ما بازار استیجاری را به رسمیت بشناسیم و گروههای مختلف مستأجران را شناسایی نماییم. بر اساس اطلاعات مرکز آمار ۲۳ درصد دهک دهم مستأجر هستند، اما معنای به رسمیت شناختن بازار استیجاری چیست؟
وی خاطرنشان کرد: اشخاصی قائل به این هستند که ما باید همه گروههای درآمدی را خانه دار نماییم و اصلاً استیجاری را نمی پذیرند. این مسأله واقعیت بازار است. ۲۳ درصد دهک های نهم و دهم بر مبنای اطلاعات مرکز آمار، مستأجر هستند، اما آیا این افراد ناتوان از ورود به بازار ملکی هستند که من دولت را موظف بدانم از منابع عمومی صرف خانه دار کردن آنها کنم؟ اساساً خیر، این گونه نیست.
رزبان افزود: وظیفه دولت در برابر دهک های پایین، مسئولیتی است که باید انجام بدهیم، هرچند بخشی از این گروه ها را نمی توانیم مالک نماییم. ازاین رو باید مسکن استیجاری را به انواع مختلف برایشان فراهم نماییم و روی قیمت گذاری آن نظارت داشته باشیم تا افراد بتوانند توانمند شوند و برخوردار گردند.
وی همین طور عنوان کرد: یک سری اقدامات هم وجود دارد که اقدامات کوتاه مدت است، در همه دنیا هم تجربه شده، مانند کوپن اجاره و تسهیلات کمک ودیعه که به مستأجران دهک های پایین ارائه می شود.
این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی بیان داشت: یک موضوع کلان تر اینست که شما منافع مالک و مستأجر و منافع بلند مدت این بازار را ببینید. همه این ها مواردی است که در بسته ای که اخیرا در شورایعالی مسکن مصوب شده، در کنار هم دیده شده و تلاش بر اینست که از راه کمک به بازار استیجاری و نه مداخله مستقیم، این را مدیریت و کمک نماییم که فشاری که روی مستأجران است، حداقل در دهک های پایین کاهش پیدا کند.
وی اشاره کرد: موضوع مهار قیمت یا کنترل و مدیریت آن، در اختیار استان ها قرار گرفت تا استان ها با عنایت به شرایطی که از وضعیت خود مشاهده می کنند و با بهره گیری از ظرفیتهای قانونی، در قالب قانون مشخص کنند که باید به چه صورت این قاعده گذاری صورت گیرد.
بازار مسکن در همه جای دنیا با شکست روبه رو می شود
در ادامه این گفتگو، فردین یزدانی به این سؤال پاسخ داد که نوبلیست های اخیر اقتصاد اعتقاد دارند که بازار به آن معنایی که ما قبلاً تصور می کردیم وجود ندارد. یعنی در واقع دولت نقش مارکت دیزاین و طراحی بازار دارد. آیا دولت راهکارهایی برای کاهش ریسک در حوزه مسکن ارائه نداده است؟ برای اینکه تا آنجاییکه ما می بینیم، دولت یا نقشی ایفا نمی کند یا اگر هم ایفا می کند، بسیار کم است.
وی اظهار داشت: بازار مسکن در ایران تقریبا یک بازار رقابتی کامل است، یعنی نمی شود تنظیم شود. معمولا افراد هر چقدر بخواهند، می توانند املاک شان را قیمت گذاری کنند. با این وجود ما گرفتار این مشکلات هستیم و بخش استیجاری آنقدر تحت فشار قیمتها درحال افزایش است.
یزدانی اضافه کرد: بازار مسکن اصولا در همه جای دنیا با شکست روبه رو می شود. سازوکارش در مواردی بطورمثال فیلترینگ بازار خوب صورت نمی گیرد و قواعد و سازماندهی به اصطلاح شکل منسجمی پیدا نکرده است.
وی عنوان کرد: یکی از موارد عمومی تر اینست که مسکن کالای منزلتی است. در منشور حقوق بشر نیز حق داشتن یک سرپناه انسانی وجود دارد. این حق در همه کشورها با شکست روبه رو شده است. نه تنها حال در انگلستان از حدود ۱۸۰ سال پیش با شکست روبه رو شده، بلکه در آمریکا هم همینطور است. این شکست به رسمیت شناخته شده است. دولت ها در آنجا برای بازارهایی که مشکلی ندارند، مانند بازار گروههای پردرآمد، وارد سازوکار قاعده گذاری نمی شوند.
در ایران سازوکار حداقلی کنترل اجاره بها را هم نداریم
وی اضافه کرد: مواردی که بطورمثال بحران اجاره ای رخ می دهد، مانند کنترل اجاره در شهر برلین است. شما در برلین اگر یک واحد مسکونی اجاره کرده اید، سال بعد دیگر حق ندارید بیشتر از تورم قیمت را بالا ببرید. اما اگر شما این واحد مسکونی را خالی کنید و بخواهید به مستأجر جدید بدهید، نرخ گذاری اش آزاد است. یعنی سازوکار این گونه است.
این پژوهشگر اقتصادی بیان داشت: من نمی خواهم ایران را به آنجا تشبیه کنم. این سازوکار حداقلی را ما در ایران هم نداریم.
۵۱ درصد از افراد غیرمالک هستند
وی افزود: مطالعات ما نشان داده است در سال ۱۴۰۲ تقریبا ۵۱ درصد از افراد غیرمالک هستند و ۲۷ درصد صاحب درآمد حاصل از اجاره اند، یعنی بیشتر از یک خانه دارند. بخشی از این افراد نیز بازنشسته ها هستند که به خاطر کمک خرجی شان پس انداز کرده و از درآمد اجاره بعنوان خرج روزمره استفاده می نمایند. یک بخش دیگر هم کلان سرمایه داران هستند.
یزدانی افزود: بنابراین، آن شبکه مالکیت انحصاری که در خیلی از کشورهای غربی وجود دارد، اینجا به آن شکل وجود ندارد. به همین دلیل، مداخله بشکل سقف قیمتی بطورکامل بی خاصیت است. دولت باید به توسعه بازار استیجاری در استطاعت کمک نماید.
وی توضیح داد: دو مدلول از این مورد قابل استنباط است؛ یکی سوشیال هاستینگ است که از ۲۰۰ سال پیش در انگلستان و آلمان درحال انجام آن است. آمریکا که مهد بازار آزاد و سرمایه داری است نیز این کار را انجام می دهد و همه کشورهای اروپایی مسکن اجتماعی دارند.
این پژوهشگر اقتصادی سپس یه توضیح قید در استطاعت پرداخت و اظهار داشت: مسکن در استطاعت از دو مقوله استنباط می شود. یک مرتبه می گویند که شما باید شکافی نسبت به قیمت روز بازار قائل شوید برای اجاره این واحدها و امکاناتی را فراهم کنید تا ساخته شوند. عموماً نیز نهادهای بخش عمومی این کار را انجام می دهند، مانند شهرداری ها و دولت های محلی و نهادهای رفاه اجتماعی. در واقع، توسعه تولید مسکن استیجاری با قیمتی زیر قیمت بازار امکان دارد تا گروههای نسبتا بالاتر را توانمند کند.
وی افزود: بخش دیگری نیز به استطاعت خود شخص مربوط می شود. یعنی نسبت به درآمدش، بطورمثال اگر شما ۱۲ میلیون تومان درآمد دارید، ۳۰ درصد آنرا باید برای اجاره بپردازید که هزینه اجاره شما به سه میلیون و ۶۰۰ هزار تومان می رسد. من می توانم واحدی بسازم، نه با مکانیزم بازار، بلکه با مکانیزم دولت، بگونه ای که هزینه اجاره حداقل باشد و سودآوری اقتصادی در این حوزه مدنظر نباشد.
کل پس انداز پنج یا ۶ سال قبل دهک یک به ۱۰ میلیون تومان نمی رسد
رزبان سپس با این سوال مواجه گردید که آقای یزدانی اعتقاد دارند در زمانیکه دولت ناکارآمد است و ابزارهای موردنیاز برای تنظیم گری بازار مسکن را ندارد، عدم مداخله بهتر است. اما در همین شرایط، دولت می تواند به شکل غیرمستقیم مشوق هایی بگذارد و مداخلاتی کند که بخش مسکن گرفتار التهاب نشود، حداقل برای گروههای کم درآمد که یکی از آنها «مسکن اجتماعی» است. آیا شما با این ایده موافقید؟
وی پاسخ داد: من این شیوه را بطورکامل قبول دارم و به هر حال اجتناب ناپذیر است. شما چاره ای ندارید، وقتی تحقیقات نشان می دهد که دهک یک درآمدی کل پس انداز پنج یا ۶ سال قبل اش به ۱۰ میلیون نمی رسد و دهک دو حدود ۲۷ میلیون تومان پس انداز دارد، چه انتظاری دارید که بتوانید آنها را بدون کمک صددرصدی دولت خانه دار کنید؟
رزبان اضافه کرد: بنابراین، باید یا کمک ۱۰۰ درصدی دولت یا نهادهای حمایتی باشد که این خانه را بسازند و بدون هیچ انتظاری، نه برای بازپرداخت اقساط و نه برای سهم آوردن، تقدیم کنند. به عبارتی، شما چاره ای ندارید جز این که اگر می خواهید کیفیت حداقلی از سکونت و دسترسی به مسکن را برای دهک های پایین فراهم کنید، حمایت را بشکل دیگری انجام دهید.
وی اشاره کرد: آنچه در بسته استیجاری مصوب شده، اینست که برای دهک های پایین درآمدی، با اولویت زوج های جوان، از ظرفیتهای وزارت راه و شهرسازی و نهادهای عمومی غیردولتی و شهرداری ها برای «تهاتر» مسکن های آماده استفاده نماییم. تاکید می کنم روی کلمه “تهاتر” و نه “خرید”.
همچنین دارایی های دیگری که متعلق به وزارت راه و شهرسازی است، این ها را به اشخاص و گروه هایی که تحت فشار شدید بازار استیجاری هستند، با قیمت های کنترل شده اجاره بدهیم.
این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: دولت به هیچ عنوان در این مورد مداخله مستقیم نخواهد داشت، بلکه این امر را از راه ظرفیتهای بخش خصوصی و کارگزاران منتخب از نهادهای عمومی غیردولتی و شهرداری ها مدیریت خواهد نمود.
وی عنوان کرد: بخش دیگری از این بازار که در واقع مسکن عمومی تلقی می شود، از راه ساخت همین مسکن های استیجاری خواهد بود. باز هم از ظرفیت نهادهای عمومی غیردولتی، شهرداری ها و حتی بخش خصوصی که تمایل به همکاری دارند، استفاده خواهد شد و دولت مشوق هایی را برای آنها درنظر خواهد گرفت.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در انتها این قسمت از سخنانش اظهار داشت: به هر حال، باید این پازل بگونه ای چیده شود که دولت بتواند نقش خویش را در برقراری عدالت اجتماعی و توسعه پیوست عدالت ایفا کند و امکان دسترسی به گروههای کم درآمد را فراهم آورد.
وی اظهار داشت: همچنین، بخش خصوصی باید ظرفیتهای خویش را به کار گیرد و منافعش را در این بازار ببرد. این مواردی است که ما امیدواریم با تصویب و ابلاغ این مصوبه شورایعالی مسکن، شروع نماییم و پایه گذاری این مساله را داشته باشیم و حداقل برای بخشی از جامعه کمک نماییم.
رزبان افزود: می دانم که تعداد مخاطبان این مورد بسیار بالاتر از ظرفیتهای موجود است، اما یک برنامه مستمر و نزدیک به حقیقت، گاه اثرات بسیار بهتری از یک برنامه بسیار بزرگ مقیاس و خارج از واقعیت می تواند داشته باشد. کما این که در مسکن روستایی، فارغ از این که این سیاست درست بوده یا غلط، ما پشتیبانی از مسکن روستایی را از سال ۱۳۸۴ شروع کردیم و تسهیلات کم بهره ای ارائه دادیم و اثراتش را نیز مشاهده می نماییم. این پروسه به شکل مستمر و در مقیاس قابل انجام، بخش زیادی از مسکن روستایی را با همین سیاست بهسازی و نوسازی کرده است.

نهادهای حکومتی و بنیادهایی که ادعای کمک به محرومین دارند، باید وارد عمل شوند
فردین یزدانی، سپس به این پرسش پاسخ داد که شما از یک طرف معتقد بودید که دولت ناکارآمد است و از سوی دیگر بیان کردید که همین دولت می تواند با مداخلاتی همچون مسکن اجتماعی، التهاب را کنترل کند. خانم دکتر نیز اشاره کردند که در سالهای قبل دولت همیشه سیاستهای حمایتی و یارانه ای در حوزه مسکن اتخاذ نموده که به سبب ناکارآمدی، این سیاستها به گروه هایی که باید، به هدف خوردن نکرده است. حال در حوزه مسکن اجتماعی با این برنامه ای که ریخته شده، چه تضمینی وجود دارد که همان اشتباهات را باردیگر تکرار نکند
نهادهای حکومتی و بنیادهایی که ادعای کمک به محرومین دارند، باید وارد عمل شوند
وی پاسخ داد: خود دولت نمی تواند اما حکومت می تواند. به هر حال، تصمیم گیری در این حوزه نیازمند توجه به این نکته است که شما نمی توانید برای چهار یا پنج دهک از بخش خصوصی به این شکل استفاده کنید، برای اینکه سودآوری در آن وجود ندارد. استیجار هم در واقع دردسرهای خاص خویش را دارد. همچنین، دولت باید زمین و منابع مالی را تامین کند. منابع مالی را بنظر می رسد ندارد، در بودجه هم که نگاه کنید بنظر می رسد این در اولویت های دولت نیست. بنابراین، نهادهای حکومتی و بنیادهایی که ادعای کمک به محرومین دارند، باید وارد عمل شوند.
یزدانی اضافه کرد: مساله بعدی اینست که مطالعات مختلفی که ما در دهه های ۸۰ و ۹۰ انجام داده ایم نشان داده است که هر دستگاه بنا به تشخیص خود، منابع را تامین می کند. بعنوان مثال، کمیته امداد مطالعه ای انجام داده و نشان داده که واحدی که به مددجو داده شده، پس از چند سال به سبب مشکلات مالی و عمل فرزند و… آن واحد فروخته شده و مددجو باردیگر به صف کمک برگشته است. بنابراین، واگذاری به یک محروم تقریبا منتفی است، مگر این که سیاست اجتماعی جامع تری را درنظر بگیریم که شامل اشتغال و کسب درآمد نیز در کنار این سیاست مسکن باشد که نقدا نیست. به جهت اینکه هر کدام از این نهادها به صورت جداگانه عمل نکنند، باید هم افزایی منابع صورت گیرد تا نظام یارانه های بخش مسکن کارآمدتر شود.
این پژوهشگر اقتصادی سپس اظهار داشت: ناکارآمدی دولت در واقع نیازمند طراحی جدیدی است تا بازیگران جدید این عرصه وارد عمل شده و ناکارآمدی را کاهش دهند. اما در زمینه قیمت گذاری، وضعیتی مشابه کالاهای خوراکی وجود دارد که به ناکارآمدی منجر می شود و قیمت گذاری مسکن نیز می تواند ناکارآمد باشد. در عین حال، مداخلاتی که بتوانند بازار جدیدی را ایجاد کنند، می توانند به کشور کمک کنند.
راهکار کوتاه مدت، وجود ندارد
در پایان رزبان و یزدانی هر کدام جداگانه به این سؤال پاسخ دادند که اکنون به فصل نقل و انتقالات و اجاره نزدیک می شویم. راه حل کوتاه مدت برای کسانیکه زندگی شان به قیمت های حوزه مسکن گره خورده، بخصوص در قسمت اجاره، چیست؟
رزبان اظهار داشت: سیاستهای حوزه مسکن عمدتا اثرات میان مدت و بلند مدت دارند. اما این به آن معنا نیست که دولت نخواهد هیچ اقدامی را انجام ندهد. در همین بسته اجاره، در قسمت کوتاه مدتش ۲۰ همت تسهیلات قرض الحسنه ودیعه مسکن، برای دهک های یک تا سه و ۲۰۰ همت برای تمام مستاجرانی که بدون مسکن هستند با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار تصویب شده است و خوشبختانه مستأجران نیز راضی بوده اند.
وی افزود: اما بقیه برنامه هایی که در بسته دیده شده، بطور قطع نمی توان اظهار داشت که به سرعت آثارشان قابل مشاهده خواهد بود برای اینکه این پروسه به زمان نیاز دارد. البته زمان بلندی نیست و حتما زمان چندماهه خواهد بود و نتایج آن در بین مدت کوتاه ظاهر خواهد شد. امیدواریم که بتوانیم یک اتفاق جدیدی را در این عرصه رقم بزنیم و کمک ویژه ای به گروههای کم درآمد و زوج های جوان نماییم.
یزدانی نیز به این سؤال این گونه پاسخ داد که راه حل کوتاه مدت وجود ندارد. وام های ودیعه هرچند بودنش بهتر از نبودن است، اما بعنوان مثال، شما برای دهک یک تا دو، ۴۰۰ میلیون تومان وام درنظر گرفته اید. حالا بازپرداخت پنج ساله آیا اصلاً قابل پرداخت است؟ آیا بازپرداختش با درآمد آن دهک یکی است؟ این کشش را دارد؟ گمان نمی کنم.
وی اضافه کرد: نکته بعدی این که حدود ۶ میلیون مستأجر داریم و کل این وام هایی که داده می شود، فکر نمی کنم بیشتر از ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار فقره باشد. بنابراین، اثرش خیلی ملموس نیست. البته باز تاکید می کنم شاید یک مسکن بسیار خفیف باشد، اما این که فکر نماییم حالا شدت را کم می کند، به نظر من کم نمی کند و راه حل کوتاه مدتی هم به نظر نمی آید داشته باشیم.
این پژوهشگر اقتصادی همین طور در پاسخ به این سؤال که آیا ابزارهای مالیاتی می توانند کمک کنند؟ اظهار داشت: استدلال پشت ذهن کسانیکه راه حل مالیاتی را مطرح می کنند اینست که مالیات بر خانه های خالی گرفته شود. اصولا اگر خانه خالی باشد در مناطق شمال شهر است، تصور کنید که این مالیات هم کارگر افتاد و خانه های شمال شهر به بازار استیجار عرضه شدند. آیا این به درد گروههای متوسط و پایین می خورد؟ خیر. بخشی زیادی از خانه های خالی به این گروه ها کمک نمی کند.
وی افزود: در سال ۹۴ مطالعه ای داشتیم که نشان داد حدود ۴۰ درصد از واحدهای مسکونی ساخته شده، اصولا کلیدشان باز نشده و فقط خریداری شده و کنار گذاشته شده است. بنابراین، جدا از این که مالیات و تبعات آنچه خواهد بود، اصولا به درد بازار استیجاری نمی خورد. در مناطق پایین شهر به ندرت خانه خالی می بینید.

مالیات ستانی بدون تورم زدایی ممکن نیست
نرگس رزبان نیز در پاسخ به این سؤال که آیا ابزارهای مالیاتی می توانند کمک کنند؟ اظهار داشت: من نفی نمی کنم که مالیات باید پرداخت گردد. هر فردی که فعالیت اقتصادی دارد، باید سهم خویش را بپردازد. دولت هم باید بتواند فعالیت کند و درآمد مالیاتی داشته باشد، اما این که این کارآمد و اثرگذار باشد، واقعا محل شبهه است.
وی اضافه کرد: پایه های مالیاتی ما به حدی پایین هستند که تاثیر گذار نیستند. مالیات بر درآمد اجاره شما امکان دارد کلش را ببخشید و در بهترین حالت سالی دو یا سه میلیون تومان در تهران چه تأثیری می تواند داشته باشد؟ ما باید سیاست هایی برای پیشگیری از حبس سرمایه در حوزه مسکن داشته باشیم.
رزبان عنوان کرد: به شخصه طرفدار مالیات بر عایدی سرمایه هستم، اما قواعد آن باید رعایت شود. شما در یک اقتصاد تورمی نمی توانید مالیات بر عایدی سرمایه بگیرید. بدون تورم زدایی نمی توانید هزینه تورم را از جامعه بگیرید. اگر مالیات در سیستم درستی تدوین شود و قواعد مبتنی بر اقتصاد کشور در آن دیده شود، می تواند در حوزه هایی کمک نماید، اما انتظار معجزه نداشته باشید. فکر نکنید که اگر از تمام خانه های خالی مالیات گرفتید، مشکل بازار استیجار حل خواهد شد. این گونه نخواهد بود. تأثیرات خویش را خواهد داشت، اما نباید انتظار داشت که همه مسایل به این مورد منتهی شود.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در انتها اظهار داشت: یک نکته مهم در حوزه مالیاتی وجود دارد که معمولا به آن توجه نمی گردد. در کشورهایی که اقتصاد تورمی دارند، انتقال بار مالیاتی موضوع جدی است. یعنی اگر شما از سرمایه گذار مالیات بگیرید، این دفعه به خریدار منتقل می شود. بخصوص در دوره هایی که رونق وجود دارد و بازار در التهاب است. این مواردی است که من اعتقاد به مالیات ستانی دارم، اما نه با هر شرایطی و نه با هر قاعده ای. باید اصولی رعایت شود که هم منافع اجتماعی را درنظر بگیرد و هم به سرمایه گذاری در حوزه مسکن لطمه نزند و اثرات سوء بلند مدت و میان مدت نداشته باشد.

منبع: abnamakar.ir